Налог с продажи квартиры в 2026 году — срок владения и расчёт

Налог с продажи квартиры возникает не всегда. Сначала нужно определить минимальный срок владения. Если он истёк, доход от продажи обычно освобождается от НДФЛ и декларирования. Если срок не истёк, нужно определить доход для налога, уменьшить его на подтверждённые расходы или имущественный вычет и применить действующую ставку.

Для большинства квартир минимальный срок составляет пять лет. В предусмотренных законом случаях он сокращается до трёх лет. К ним относятся наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, получение жилья по договору пожизненного содержания с иждивением и продажа единственного жилья при соблюдении дополнительных условий.

Ни цена в договоре, ни покупка другой квартиры сами по себе не отвечают на вопрос о налоге. Для расчёта важны способ и дата приобретения, кадастровая стоимость, документальные расходы, налоговый статус продавца, другие доходы за год и возможные льготы.

Когда налог платить не нужно

Доход от продажи обычно не облагается НДФЛ, когда квартира находилась в собственности не меньше минимального предельного срока. В этом случае декларацию по доходу от такой продажи, как правило, тоже подавать не требуется.

Минимальный срок выбирают не по желанию продавца. Он зависит от основания приобретения и обстоятельств на дату продажи. Для начала соберите документ, на основании которого возникло право, выписку ЕГРН, документы об оплате и сведения о другом жилье продавца и его супруга.

Есть и отдельные освобождения, которые могут применяться до истечения трёх или пяти лет. Самое известное из них предусмотрено для семей с двумя и более детьми, но только при одновременном выполнении всех установленных условий.

Как определить минимальный срок владения

В общем случае минимальный срок владения квартирой составляет пять лет. Трёхлетний срок применяется только при наличии основания, прямо указанного в Налоговом кодексе.

Таблица показывает распространённые случаи, но не охватывает раздел имущества, объединение помещений, материнский капитал, судебное признание права и другие специальные ситуации. Для них начало срока нужно проверять отдельно.

Когда применяется срок три года

Трёхлетний срок действует, если квартира получена в наследство. Отсчёт ведут со дня смерти наследодателя, а не со дня выдачи свидетельства или регистрации права наследника.

Такой же срок применяется при дарении от члена семьи или близкого родственника. Важно подтвердить предусмотренную законом степень родства. Сам факт того, что стороны называют друг друга родственниками, недостаточен.

Ещё три распространённых основания — приватизация, передача жилья плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением и продажа единственного жилья.

Для единственного жилья учитывается не только личная собственность продавца, но и совместная собственность супругов. Жилое помещение, приобретённое продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до продажи прежнего жилья, при соблюдении правил не мешает применению трёхлетнего срока. Доли в другом жилье и права супруга всё равно нужно проверить до расчёта.

Когда применяется срок пять лет

Пять лет — общий минимальный срок. Обычно он относится к квартире, купленной по договору купли-продажи, когда нет основания для трёхлетнего срока.

Например, собственник приобрёл квартиру четыре года назад и на дату продажи владеет долей в другом жилом помещении. Если ни одно другое специальное основание не подходит, пяти лет владения ещё нет. Доход придётся проверить на обязанность декларирования и НДФЛ.

Количество календарных лет нельзя считать приблизительно. Сопоставляют точную дату начала владения и дату государственной регистрации перехода права к покупателю. Продажа даже незадолго до истечения минимального срока может изменить налоговый результат.

С какой даты считать владение

При обычной покупке отсчёт чаще всего начинается с даты государственной регистрации права. При наследовании используется день смерти наследодателя. Если право признано судом, значение может иметь дата вступления решения суда в законную силу.

Для квартиры по договору долевого участия ФНС указывает специальное правило. Срок считают с даты полной оплаты стоимости объекта по договору. Доплата из-за увеличения площади после ввода дома обычно не меняет начало отсчёта, но назначение каждого платежа нужно подтвердить документами.

Особые правила действуют для долей, жилья с материнским капиталом, разделённых или объединённых помещений, имущества супругов и объектов, право на которые возникало поэтапно. В таких ситуациях нельзя переносить дату из одного документа без проверки всей истории права.

Как определить доход для налога

Если минимальный срок не истёк и льготы не применяются, сначала определяют доход, который будет участвовать в расчёте. Ориентироваться только на цену договора нельзя.

ФНС применяет кадастровый контроль. По общему правилу, если цена продажи ниже 70 процентов кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, доход для целей НДФЛ принимают равным кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Закон субъекта РФ может установить коэффициент от нуля до единицы. Перед расчётом нужно проверить правило, действовавшее в регионе по месту жительства или учёта продавца на дату регистрации перехода права.

Практический порядок выглядит так.

• найдите цену квартиры в договоре;
• получите кадастровую стоимость на 1 января года продажи;
• рассчитайте кадастровый порог с применимым коэффициентом;
• выберите большую из цены договора и кадастрового порога;
• затем уменьшите полученный доход допустимым способом.

Заниженная цена в договоре не гарантирует уменьшение НДФЛ и создаёт дополнительные риски для сторон сделки.

Что выбрать — расходы или имущественный вычет

Доход от продажи квартиры можно уменьшить одним из двух основных способов. Первый способ — фактически понесённые и документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры. Второй способ — имущественный вычет в пределах 1 миллиона рублей за налоговый период для жилья и долей в нём.

Для одной и той же суммы дохода нельзя одновременно вычесть и всю стоимость покупки, и ещё 1 миллион рублей. Нужно сравнить варианты и выбрать допустимый способ с меньшей налоговой базой.

Расходы часто выгоднее, если квартира была куплена за сумму, близкую к цене последующей продажи. Для подтверждения используют договор приобретения, банковские выписки, платёжные поручения, расписки и другие документы, связывающие платёж именно с этой квартирой.

Вычет до 1 миллиона рублей может быть полезен, когда расходы малы, документы утрачены или квартира получена без оплаты. Лимит применяется за календарный год в совокупности, а не заново к каждой проданной квартире. При продаже общей собственности порядок распределения вычета зависит от вида собственности и оформления сделки.

Как работают ставки 13 и 15 процентов

Для доходов налогового резидента от продажи имущества с 2025 года действует двухступенчатая шкала. Налоговая база до 2,4 миллиона рублей облагается по ставке 13 процентов. С части базы сверх 2,4 миллиона рублей налог рассчитывается по ставке 15 процентов.

Если база превышает порог, ставка 15 процентов не применяется ко всей сумме. Сначала рассчитывают 312 тысяч рублей с первых 2,4 миллиона, затем добавляют 15 процентов от превышения.

ФНС обращает внимание, что для порога учитывается совокупность доходов по соответствующей группе налоговых баз. Дивиденды, проценты по вкладам и другие доходы могут повлиять на итоговый расчёт. Для нерезидентов, иностранных агентов и других специальных статусов действуют отдельные правила, поэтому им нужен индивидуальный расчёт по нормам года продажи.

Примеры расчёта

Примеры показывают только логику. Они предполагают статус налогового резидента, отсутствие других доходов в соответствующей группе и кадастровый порог не выше указанного дохода, если не сказано иное.

Квартира продана ненамного дороже покупки

Квартиру продали за 6 миллионов рублей. Подтверждённые расходы на её покупку составили 5,2 миллиона рублей. Минимальный срок не истёк.

Налоговая база после уменьшения на расходы равна 800 тысячам рублей. Расчётный НДФЛ составляет 104 тысячи рублей. Если документы не подтвердят расходы, результат будет другим.

Документов о покупке нет

Квартиру продали за 5 миллионов рублей. Подтверждённых расходов нет, поэтому продавец использует вычет 1 миллион рублей. Налоговая база равна 4 миллионам рублей.

НДФЛ с первых 2,4 миллиона составляет 312 тысяч рублей. Налог с оставшихся 1,6 миллиона по ставке 15 процентов составляет 240 тысяч рублей. Общая расчётная сумма равна 552 тысячам рублей.

Цена ниже кадастрового порога

Цена по договору составляет 2,1 миллиона рублей, а кадастровая стоимость на 1 января года продажи — 3,3 миллиона рублей. При коэффициенте 0,7 кадастровый порог равен 2,31 миллиона рублей.

Для расчёта берут 2,31 миллиона рублей. После вычета 1 миллион рублей база равна 1,31 миллиона рублей, а расчётный НДФЛ — 170,3 тысячи рублей.

Продажа и покупка квартиры в одном году

Покупка другой квартиры не отменяет налог с продажи автоматически. Это две разные операции и два разных имущественных вычета.

Вычет при продаже уменьшает доход от отчуждения жилья. Вычет при покупке связан с расходами на приобретение и имеет собственные условия. Возможность заявить их в одной декларации и влияние на итоговую сумму зависят от права на каждый вычет, налоговых баз и уже использованного лимита.

Сначала отдельно рассчитайте продажу. Затем проверьте право на вычет покупателя и только после этого оценивайте общий результат по актуальной форме 3-НДФЛ. Не включайте ожидаемый возврат в расчёты сделки до проверки права и документов.

Льгота для семей с двумя и более детьми

Семья с двумя и более детьми может получить освобождение от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если одновременно выполнены все условия статьи 217.1 НК РФ.

К основным условиям относятся следующие обстоятельства.

• у налогоплательщика есть не менее двух детей установленного возраста;
• другое жильё приобретено в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года;
• площадь или кадастровая стоимость приобретённого жилья больше соответствующего показателя проданного жилья;
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей;
• налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит более половины другого жилья, которое больше приобретённого по площади или кадастровой стоимости.

Обычно учитываются дети до 18 лет и дети до 24 лет при очном обучении. С 2026 года ФНС указывает применение освобождения независимо от возраста ребёнка, если он признан судом недееспособным. Возраст и состав семьи определяют по правилам, действующим на дату перехода права, а для ребёнка, родившегося позднее, предусмотрена отдельная дата проверки.

При покупке по ДДУ значение может иметь полная оплата жилья в установленный срок. Из-за большого числа взаимосвязанных условий семейную льготу нужно проверять по документам всех членов семьи, а не только по договору продажи.

Продажа доли и общей квартиры

При продаже квартиры, находящейся в долевой или совместной собственности, налоговые последствия определяют для каждого продавца. У совладельцев могут различаться даты начала владения, налоговый статус, расходы и право на освобождение.

Если общая квартира продаётся как единый объект, вычет в 1 миллион рублей распределяется между совладельцами пропорционально долям либо по договорённости при совместной собственности. Для отдельных договоров продажи долей возможны иные последствия, поэтому структуру сделки нельзя выбирать только ради предполагаемого вычета.

При наследовании или дарении долей важно установить момент возникновения каждой части права. Увеличение доли не всегда запускает новый срок для всего объекта, но вывод зависит от документов и конкретной истории.

Когда подавать декларацию и платить налог

Если продажа состоялась до истечения минимального срока и освобождение не применяется, декларацию 3-НДФЛ обычно подают не позднее 30 апреля следующего года. Налог по декларации уплачивают не позднее 15 июля того же года.

Для продажи в 2026 году это означает декларацию до 30 апреля 2027 года и уплату рассчитанного налога до 15 июля 2027 года. Если предельная дата приходится на нерабочий день, применяется правило переноса срока, поэтому календарь нужно проверить ближе к подаче.

Доход от продажи можно не включать в декларацию, когда он не превышает доступный имущественный вычет и выполнены условия освобождения от декларирования. При этом нужно учитывать кадастровый контроль и совокупный лимит вычета по объектам, проданным за год.

Нулевая сумма налога не всегда освобождает от декларации. Например, подтверждённые расходы могут полностью уменьшить базу, но обязанность отчитаться сохраняется. Подать декларацию и документы можно через личный кабинет налогоплательщика.

Какие документы подготовить

До подписания договора соберите документы, влияющие на срок и расчёт.

• выписку ЕГРН и документ о возникновении права;
• договор покупки, ДДУ, свидетельство о наследстве или другой документ-основание;
• документы о полной оплате квартиры;
• банковские выписки, платёжные поручения и расписки;
• сведения о кадастровой стоимости на 1 января года продажи;
• документы о родстве, составе семьи и очном обучении детей при применении льгот;
• сведения о другом жилье продавца и супруга;
• договор продажи и документы о получении денег;
• расчёт обоих способов уменьшения дохода;
• подтверждение налогового статуса, если он может быть спорным.

Документы лучше проверять до согласования цены и даты регистрации. Тогда срок владения, кадастровый порог и возможный НДФЛ можно учесть в финансовом плане сделки.

Частые ошибки

• Считать срок владения с даты подписания договора без проверки специального правила.
• Не учитывать жильё супруга при проверке статуса единственного.
• Считать налог только от цены договора и забывать о кадастровом пороге.
• Одновременно вычитать расходы на покупку и 1 миллион рублей для одной суммы дохода.
• Применять вычет 1 миллион рублей к каждой квартире, проданной в одном году.
• Считать покупку нового жилья автоматической отменой налога с продажи.
• Использовать ставку 15 процентов для всей базы при превышении порога.
• Полагать, что нулевая налоговая база всегда отменяет обязанность подать декларацию.
• Заявлять семейную льготу без проверки собственности супруга и детей.
• Откладывать сбор платёжных документов до окончания декларационной кампании.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог при продаже квартиры после трёх лет владения

Не всегда. Трёх лет достаточно только для оснований, указанных в законе, включая наследство, близкое дарение, приватизацию, пожизненное содержание с иждивением и единственное жильё при выполнении условий. В остальных случаях общий срок обычно составляет пять лет.

Какой налог с продажи квартиры в 2026 году

Для налогового резидента база до 2,4 миллиона рублей облагается по ставке 13 процентов, а превышение — по ставке 15 процентов. Сначала базу можно уменьшить на подтверждённые расходы или допустимый имущественный вычет. Другие доходы соответствующей группы могут повлиять на порог.

Как продать единственную квартиру без налога

Проверьте, истёк ли трёхлетний минимальный срок и действительно ли жильё является единственным с учётом собственности супруга и долей. Жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи, учитывается по специальному правилу. Если три года не истекли, нужно проверить другие освобождения и рассчитать базу.

Как считается налог с квартиры, полученной по наследству

Минимальный срок обычно составляет три года со дня смерти наследодателя. Если квартира продаётся раньше, доход можно уменьшить допустимым способом. Возможность учесть расходы наследодателя зависит от документов и условий Налогового кодекса, поэтому такой расчёт требует отдельной проверки.

Можно ли уменьшить доход и на расходы, и на 1 миллион рублей

Для одной суммы дохода от продажи квартиры выбирают один способ. Это подтверждённые расходы на приобретение либо имущественный вычет в пределах установленного лимита. Варианты нужно посчитать отдельно.

Нужно ли подавать декларацию, если налога нет

Зависит от причины нулевого налога. После истечения минимального срока декларация по продаже обычно не нужна. Если база стала нулевой благодаря подтверждённым расходам, декларация, как правило, требуется. Отдельное освобождение действует для дохода, который не превышает доступный вычет, но нужно учесть кадастровый порог и совокупный лимит.

Когда платить налог после продажи в 2026 году

При наличии обязанности декларацию подают до 30 апреля 2027 года, а исчисленный НДФЛ уплачивают до 15 июля 2027 года. Сроки стоит повторно проверить перед подачей.

Перед продажей полезно сделать письменный расчёт по двум вариантам уменьшения дохода и приложить к нему документы о сроке владения. Это не гарантирует решение налогового органа, но помогает заранее увидеть спорные даты, недостающие подтверждения и возможную сумму НДФЛ.

Читайте также: Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году

Читайте также: Продажа доли в квартире: преимущественное право покупки и порядок сделки