Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры уменьшает доход, с которого рассчитывают НДФЛ. Если налог уже удержан, часть его можно вернуть; если вычет оформляют через работодателя, НДФЛ перестают удерживать в пределах подтверждённого права. Максимальная база расходов на покупку жилья составляет 2 млн рублей на человека. Для фактически уплаченных процентов по целевому жилищному кредиту действует отдельная база — до 3 млн рублей.
Это не выплата 2 или 3 млн рублей. При ставке НДФЛ 13% уменьшение налога по расходам на покупку может составить до 260 тыс. рублей, а по ипотечным процентам — до 390 тыс. рублей. Фактическая сумма зависит от стоимости квартиры, собственных расходов, уплаченных процентов, применимых ставок и НДФЛ, который был или будет исчислен с подходящих доходов. Получить больше налога, чем позволяет расчёт за соответствующие периоды, нельзя; неиспользованный остаток вычета по покупке обычно переносится дальше.
Кто может получить имущественный вычет
Обычно для вычета должны одновременно выполняться несколько условий:
- покупатель является налоговым резидентом России;
- приобретён жилой объект на территории России: квартира, комната, жилой дом, доля либо предусмотренный законом земельный участок;
- право на вычет уже возникло и подтверждается документами;
- расходы понёс сам налогоплательщик, а не работодатель, другое лицо или бюджет;
- есть доходы, к которым можно применить имущественный вычет, и исчисленный с них НДФЛ;
- вычет по покупке и, если он заявляется, вычет по процентам ранее не использованы полностью с учётом правил, действовавших в год возникновения права.
Официальное трудоустройство — частый, но не единственный источник подходящего дохода. Важен не статус работника сам по себе, а наличие дохода, входящего в налоговую базу, к которой закон разрешает применить имущественный вычет.
Если человек получает только доход от деятельности на налоге на профессиональный доход, с него платится НПД, а не НДФЛ. Поэтому уменьшать или возвращать по такой деятельности нечего. Но совмещение самозанятости с зарплатой или другим подходящим доходом может дать возможность использовать вычет против НДФЛ с этого дохода.
Чем сумма вычета отличается от суммы возврата
Вычет уменьшает налоговую базу. Возврат — это получившееся уменьшение налога, поэтому две суммы нельзя смешивать.
Для расходов на покупку действует личный предел базы 2 млн рублей. Если квартира стоила 5 млн рублей и покупатель подтвердил собственные расходы на всю сумму, в расчёт всё равно войдёт не более 2 млн рублей. При ставке 13% это соответствует уменьшению НДФЛ до 260 тыс. рублей.
С 2025 года для основной налоговой базы действует прогрессивная шкала 13, 15, 18, 20 и 22%. Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а к части сверх соответствующего порога. Поэтому привычное умножение всей суммы вычета на одну «предельную» ставку может дать неверный результат. В актуализированном разъяснении ФНС для базы 2 млн рублей приведены ориентиры от 260 тыс. рублей при 13% до 440 тыс. рублей при 22%, но персональный расчёт может сочетать разные ставки и зависит от структуры доходов.
До подачи заявления полезно проверить в Личном кабинете ФНС сведения о доходах и уже использованном остатке. Если доход облагается по нескольким правилам, итог лучше сверять по расчёту декларации, а не по онлайн-калькулятору без данных о налоговых базах.
Вычет по покупке и вычет по ипотечным процентам — разные
При покупке квартиры в ипотеку возможны две самостоятельные части:
1. Вычет по расходам на приобретение жилья — в пределах 2 млн рублей на человека.
2. Вычет по фактически уплаченным процентам по целевому займу или кредиту — в пределах 3 млн рублей для кредитов, полученных после 1 января 2014 года.
В процентный вычет входит не тело кредита и не указанная в графике сумма будущих процентов, а фактически уплаченные проценты, подтверждённые банком или другим кредитором. Договор должен быть целевым: одного факта, что деньги нецелевого потребительского кредита потрачены на квартиру, недостаточно.
Вычет по процентам предоставляется в отношении одного объекта недвижимости. Неиспользованную часть его предельной базы нельзя перенести на ипотеку по другой квартире. Для кредитов, полученных до 2014 года, правила лимита отличались, поэтому старый договор нужно оценивать отдельно.
Когда возникает право на вычет
Момент зависит от способа приобретения.
При покупке готовой квартиры по договору купли-продажи право возникает с даты государственной регистрации собственности. Подтверждением служит выписка из ЕГРН вместе с договором и платёжными документами.
При долевом строительстве право связывают с годом подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Для объектов, переданных с 1 января 2022 года, обратиться за вычетом можно после государственной регистрации собственности. Например, если акт подписан в 2025 году, а право зарегистрировано в 2026 году, после регистрации можно заявлять вычет начиная с доходов 2025 года.
Оплата по ДДУ сама по себе, пока объект не передан, ещё не создаёт права на вычет по покупке квартиры. Предварительный договор также нельзя автоматически приравнивать к передаточному акту или регистрации собственности.
Какие расходы можно учесть
Для обычной квартиры основой служит её подтверждённая цена по договору. В пределах общего лимита могут учитываться расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме.
Расходы на отделочные материалы и отделочные работы можно включить только при выполнении специальных условий. В частности, договор должен прямо предусматривать приобретение квартиры или прав на неё без отделки. Покупка сантехники, мебели и оборудования, перепланировка, реконструкция и расходы на оформление сделки в перечень не входят. Обычный ремонт квартиры на вторичном рынке также не следует автоматически добавлять к вычету.
Из расчёта исключают часть стоимости, оплаченную:
- материнским капиталом;
- бюджетной субсидией;
- работодателем;
- другим лицом за покупателя.
Если квартира частично оплачена материнским капиталом, вычет рассчитывают только с подтверждённых собственных расходов. Например, при цене 2,5 млн рублей и оплате 600 тыс. рублей материнским капиталом собственная расходная база составляет 1,9 млн рублей, если нет других исключаемых сумм. При ставке 13% это соответствует уменьшению НДФЛ до 247 тыс. рублей, но фактический возврат всё равно ограничен налогом конкретного покупателя.
Вычет также не предоставляется по сделке купли-продажи между взаимозависимыми лицами. К ним для этих правил относятся, в частности, супруги, родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун и подопечный. Само совпадение фамилий не является критерием: проверяется предусмотренная законом связь сторон.
Какие документы подготовить
Состав пакета зависит от объекта и способа оформления, но обычно проверяют:
- договор купли-продажи, ДДУ или другой документ о приобретении;
- выписку из ЕГРН для готовой квартиры либо передаточный акт для объекта долевого строительства с учётом требования о регистрации права;
- банковские выписки, платёжные поручения, расписки или другие документы, подтверждающие фактические расходы именно заявителя;
- документы о применённом материнском капитале или субсидии, чтобы корректно исключить их из базы;
- целевой кредитный договор и документы о фактически уплаченных процентах, если заявляется процентный вычет;
- заявление о распределении расходов между супругами, когда оно требуется;
- реквизиты счёта для возврата при декларационном или упрощённом порядке.
Справки о доходах и удержанном НДФЛ часто уже доступны ФНС, но перед заполнением декларации нужно проверить полноту сведений за нужный год. Если продавцу платили наличными, расписка должна позволять связать платёж с договором, сторонами и суммой. Сам договор без доказательств оплаты не всегда подтверждает фактически понесённые расходы.
Три способа оформить вычет
Через декларацию 3-НДФЛ
После окончания года, за который заявляется вычет, можно заполнить декларацию в Личном кабинете налогоплательщика и приложить необходимые документы. Если декларация подаётся только ради вычета, срок 30 апреля, установленный для обязательного декларирования доходов, на неё не распространяется.
Право на имущественный вычет по покупке жилья само по себе не сгорает через три года. Однако вернуть налог через декларации можно за доступные предыдущие периоды: в 2026 году обычно подают отдельные декларации за 2025, 2024 и 2023 годы, но не ранее года возникновения права. Оставшаяся база переносится на последующие годы до использования.
Через работодателя
До окончания года можно обратиться в ФНС за подтверждением права, а затем использовать его у работодателя. После получения подтверждения работодатель не удерживает НДФЛ из подходящих выплат в пределах подтверждённой суммы. Это не отдельная выплата стоимости квартиры, а другой способ применить тот же вычет.
При смене работодателя, нескольких налоговых агентах или сочетании разных доходов порядок лучше проверить до подачи заявления. Не следует рассчитывать дату первой выплаты без НДФЛ до того, как налоговый орган подтвердил право и работодатель получил сведения.
В упрощённом порядке
После окончания года в Личном кабинете может появиться предзаполненное заявление. Оно формируется, если ФНС получила необходимые сведения от банка, налогового агента или другого участника информационного обмена. Тогда декларация и отдельный комплект подтверждений могут не потребоваться.
Отсутствие заявления в Личном кабинете не означает автоматический отказ в праве. Оно может означать, что данных для упрощённого сценария недостаточно. В такой ситуации остаётся обычный декларационный порядок.
Как распределить вычет между супругами
Жильё, приобретённое в браке за общие средства, обычно относится к совместной собственности независимо от того, на кого зарегистрировано право, если брачным договором не установлено иное. Супруги могут распределить подтверждённые расходы по договорённости, учитывая личный лимит и ранее использованное право каждого.
Например, квартира стоит 6 млн рублей, оба супруга ранее не использовали вычет и у каждого есть подходящий доход. При достаточной сумме общих расходов они могут заявить по 2 млн рублей базы каждый. При ставке 13% это даёт ориентир до 260 тыс. рублей уменьшения НДФЛ для каждого, но расчёты выполняются отдельно по доходам супругов.
Если квартира стоит меньше 4 млн рублей или один супруг уже использовал право, простое распределение «поровну» может быть невыгодным. До первой декларации стоит проверить стоимость, остатки вычетов и состав доходов обоих супругов. Распределение расходов не создаёт новую общую базу сверх фактически уплаченной цены.
Родители, купившие жильё или долю в нём в собственность несовершеннолетнего ребёнка, в предусмотренных случаях могут учесть расходы на детскую долю в своём вычете. При этом собственное право ребёнка на вычет в будущем сохраняется. Конкретное распределение нужно сверять по документам и составу собственников.
Что учитывать пенсионеру, неработающему и самозанятому
Пенсионеры могут переносить остаток имущественного вычета на три налоговых периода, предшествующих году возникновения переносимого остатка. Если право возникло в 2026 году и в текущем году нет подходящего дохода, можно проверить возможность подать декларации за 2025, 2024 и 2023 годы, когда такой доход был. Специальное правило не отменяет требования о документах и ранее неиспользованном остатке.
У неработающего человека без подходящих облагаемых доходов в текущем периоде нет НДФЛ, который можно вернуть. Но возникшее право на вычет не обязательно пропадает: его можно использовать в будущем при появлении соответствующего дохода. Исключение с переносом на прошлые периоды предусмотрено для пенсионеров, а не для любого временно неработающего покупателя.
Самозанятый, получающий только доход на НПД, не применяет имущественный вычет к этому налогу. Если одновременно есть зарплата или иной доход, по которому исчисляется подходящий НДФЛ, вычет можно рассматривать применительно к нему.
Можно ли получить вычет за вторую квартиру
Для права, возникшего после 1 января 2014 года, неиспользованный остаток базы по покупке можно перенести на другой жилой объект. Например, квартира стоила 1,4 млн рублей: при подтверждённых расходах остаётся 600 тыс. рублей личного лимита, которые можно использовать при следующей покупке.
Это не означает, что после полного использования базы 2 млн рублей вычет по покупке возникает заново при каждой сделке. Повторно получить уже исчерпанную часть нельзя. Процентный вычет также связан только с одним объектом.
Для квартиры, право на которую возникло до 2014 года, действовали другие правила: лимит был связан с объектом и порядком распределения собственности. Старую покупку, незавершённый вычет и новую ипотеку нужно разбирать отдельно по датам, а не применять к ним современный пример автоматически.
Практический порядок действий
1. Определите год возникновения права: дата регистрации собственности либо год передаточного акта для подходящего ДДУ с последующей регистрацией.
2. Проверьте, использовали ли вы раньше вычет по покупке и процентам, и какой остаток отражён в налоговых документах.
3. Разделите собственные расходы, материнский капитал, субсидии и средства, оплаченные другими лицами.
4. Если есть ипотека, запросите сведения только о фактически уплаченных процентах и проверьте целевое назначение кредита.
5. Сопоставьте документы об объекте с платёжными документами и данными о доходах.
6. Для супругов заранее определите распределение расходов с учётом доходов и прежних вычетов каждого.
7. Выберите способ: 3-НДФЛ после окончания года, работодатель в текущем году или предзаполненное заявление в упрощённом порядке.
8. Перед отправкой ещё раз проверьте сумму базы, год начала вычета и банковские реквизиты.
Частые ошибки
- Считать 2 млн рублей суммой, которую перечислит государство.
- Заявлять всю стоимость квартиры без вычета материнского капитала или субсидии.
- Включать основной долг по ипотеке в расходы по процентам.
- Пытаться учесть проценты по нецелевому потребительскому кредиту.
- Заявлять вычет по ДДУ до передачи объекта и государственной регистрации права.
- Прикладывать договор, но не подтверждать фактическую оплату.
- Добавлять ремонт вторичной квартиры, мебель, оборудование или расходы на оформление сделки.
- Не учитывать, что продавец является взаимозависимым лицом.
- Распределять расходы между супругами без проверки уже использованного права.
- Обещать возврат к определённой дате до проверки декларации и документов ФНС.
Частые вопросы
Какая максимальная сумма налогового вычета при покупке квартиры?
Максимальная база расходов на покупку составляет 2 млн рублей на человека. При ставке 13% это соответствует уменьшению НДФЛ до 260 тыс. рублей. При повышенных ставках по основной налоговой базе сумма может быть иной; её рассчитывают по фактическим доходам и ставкам, а не только по цене квартиры.
Сколько можно вернуть по ипотечным процентам?
Для целевых кредитов после 1 января 2014 года база ограничена 3 млн рублей фактически уплаченных процентов. При ставке 13% ориентир составляет до 390 тыс. рублей. Учитываются только уже уплаченные проценты, а фактический возврат ограничен применимым НДФЛ.
Можно ли получить вычет, если квартира куплена без ипотеки?
Да. Вычет по расходам на покупку не зависит от наличия ипотеки. Просто отдельного вычета по процентам в такой сделке нет.
Можно ли заявить вычет сразу после покупки?
Через работодателя — после возникновения и подтверждения права в текущем году. Через декларацию или упрощённое заявление — после окончания соответствующего года. Для новостройки одной оплаты по ДДУ недостаточно: требуется передача объекта, а для объектов, переданных с 2022 года, обратиться можно после регистрации собственности.
Сгорает ли вычет, если квартира куплена больше трёх лет назад?
Само право на вычет по покупке срока давности не имеет. Но декларационный возврат оформляют за доступные предыдущие годы, не ранее года возникновения права. Неиспользованный остаток затем переносится вперёд.
Может ли получить вычет неработающий человек?
Если нет подходящих облагаемых доходов, возвращать за текущий период нечего. Право можно использовать позже при появлении такого дохода. Для пенсионеров действует специальный перенос на три предшествующих периода.
Может ли самозанятый получить имущественный вычет?
К доходу на НПД имущественный вычет не применяется. Он возможен, если у самозанятого есть отдельный доход, по которому исчисляется НДФЛ и к которому закон разрешает применить вычет.
Можно ли получить вычет при покупке у родителей или детей?
По договору купли-продажи между взаимозависимыми лицами вычет не предоставляется. К таким лицам относятся, в частности, супруги, родители и дети, братья и сёстры, опекун и подопечный.
Нужно ли ждать, пока ипотека будет погашена полностью?
Нет. Процентный вычет можно заявлять по мере фактической уплаты процентов после возникновения права на основной объект. Банк или иной кредитор должен подтвердить уплаченную сумму.
Кто из супругов получает вычет, если квартира оформлена на одного?
При покупке в браке за общие средства право может быть у обоих супругов, если брачный договор и обстоятельства не устанавливают иное. Расходы распределяют с учётом цены, личных лимитов, доходов и ранее использованного права каждого.
Читайте также: Договор долевого участия. Что проверить перед покупкой квартиры в новостройке?
Читайте также: Семейная ипотека в Саратове. Как выбрать банк, новостройку и субсидии.
Читайте также: Как проверить квартиру перед покупкой: документы, ЕГРН и риски